不動産売却・買取の株式会社池商が住み替え時の売却について解説。

次に暮らしたい家が見つかると、気持ちが動くものです。今の家が売れる前に、購入したくなることもあるでしょう。「売れるまで二つの家の支払いを続けられるだろうか」。そう迷うのも自然なことです。貯金を使いすぎないか、気になる方もいるでしょう。

購入先行では、購入できる総額に目が向きがちです。売却代金が入るまでのお金の動きも見ておきましょう。豊中で住み替えを検討している方へ、資金の余裕を整理します。家族で確認しやすい順番に見ていきましょう。

まず整理したい売却理由

最初に、今の家を離れたい理由を考えてみましょう。購入を先にしたい理由も、分けて書き出します。階段の負担を減らしたい、通勤を短くしたい。家族に合う広さに変えたいこともあるでしょう。住み替えの目的によって優先順位は変わります。

購入先行なら、今の家に住みながら次の住まいを検討できます。ただし、新しい家を買う時点で、今の家がいつ、いくらで売れるか決まっているとは限りません。「希望に合う家を選べること」と「売れるまでの費用を負担できること」を一緒に考える必要があります。

例えば、引っ越しを一度に済ませたいという希望があるとします。そのために、生活費の備えをほとんど使ってしまわないでしょうか。そうなら、順番や購入予算を見直す余地があります。購入時の支払いを用意できるか、まず確認します。売却が長引いても暮らしを続けられる見通しも必要です。こうした確認が、購入先行を検討する材料になります。

この段階で、購入先行が自分に向いているか決めなくてかまいません。まずは守りたい生活の条件を整理します。毎月の支出をどこまで増やせるか。教育や医療のために、どの程度のお金を残すか。住まい以外の予定も含めて、家族で書き出します。

豊中市内での住み替えでも、支出の中身は違います。マンションか戸建てか、駅までの距離、必要な修繕も関わります。地域名だけから資金の余裕を判断せず、現在の家と購入候補の家をそれぞれ確認するところから始めましょう。

時期と家族の合意を確認する

資金計画は、売る金額と買う金額を並べるだけでは足りません。購入の契約日、代金を支払う日、引っ越し日を並べます。今の家の引き渡し日も、同じ予定表に置いてみましょう。同じ月の入出金でも、支払いが先なら、その日に使えるお金が必要です。

国土交通省の案内では、引き渡し前の支払いにも触れています。代金の一部を手付金などとして支払うことが一般的です。新しい住宅ローンが実行されるのはいつか。手付金を何で用意するか。契約前に、金融機関と不動産会社へ確認しておきたい点です。借りられる予定の総額を、いつでも使える預金のように扱わないようにします。

そのうえで、今の家の引き渡しが予定より遅れた場合も考えます。二つの住宅ローンの返済に加え、管理費や修繕積立金も確認します。保険や家の管理など、ほかに重なる支出も並べましょう。退去した日からすべての費用がなくなるとは限りません。

期間はひとつに決めず、「当初の想定」と「そこから数か月延びた場合」を比較します。例えば、売れるまでの追加負担を月12万円と仮定します。3か月延びれば36万円、6か月延びれば72万円になります。これは計算の説明用に置いた数字です。豊中の相場や標準的な売却期間を示すものではありません。実際の返済額や維持費に置き換えてください。

家族では、引っ越したい時期を共有しておきます。どの時点で計画を見直すかも考えておくと、話が進みます。残しておく預金を下回りそうなら、購入予算を見直す。予定より長引いたら、価格や販売方法を相談する。このように、判断する場面を先に決めておく方法です。

見直しは、必ず値下げするという約束ではありません。その時点の問い合わせ状況、周辺の取引、家計の余裕を確かめる機会です。期限への焦りだけで判断しないためにも、家族の予定とお金の予定を同じ紙で見られるようにしておきます。

査定前に集めておきたい情報

今の住宅ローンの残高と返済予定を、手元にそろえます。繰り上げて完済する場合の条件も確認しましょう。毎月の住居費や、購入時の契約書類も整理します。売却代金からいくら返済し、何が残るかを考える土台になります。不明な項目は、推測で埋めずに確認先を添えておきましょう。

不動産会社には、査定額の根拠に加えて、想定より低い金額で売れた場合の手残りも聞いてみます。査定額は、将来その金額が口座に入る約束ではありません。販売中の価格と実際に取引された価格を混同せず、参照する時期や物件条件の違いも説明してもらいます。

売却後に残るお金は、成約したときの金額をもとに考えます。そこから住宅ローンの返済と、売るための費用を引きます。税金の備えも差し引いて、手残りを見込んでおきましょう。手付金など先に受け取るお金も、代金全体との関係を確認します。同じ金額を二度数えないようにしましょう。

金融機関には、「今の家が売れる前に新しい家を買う予定」と伝え、現在の借入れを含めた相談をします。住宅金融支援機構のフラット35では、ほかの借入れも確認します。年収に対して、すべての借入れの年間返済額を確認する仕組みです。現在のローンをどう扱うか、売却予定を確認する資料は何かを、利用する金融機関に確かめてください。

ローンの審査上の条件と、日々の家計で無理なく払える額は同じとは限りません。返済可能と判断されても、毎月の積立てや家族の予定を圧迫しないかを別に見ます。住み替え向けの融資や、一時的な資金を借りる方法もあります。ただし、利用できると決めてかからないようにします。条件、費用、返済期限を確認してから計画に入れましょう。

費用や税金で見落としやすいこと

購入代金以外の費用を、あとからまとめて考えると、手元資金の見通しが変わることがあります。国土交通省の「住まいにはどんな費用がかかる？」は、住み替え時の初期費用と、住み続けるための継続費用を分けています。資金計画もこの分け方にすると、抜けを見つけやすくなります。

購入側では、仲介手数料や融資に伴う手数料を確認します。登記、保険、引っ越し、必要な修繕や家具なども挙げてみましょう。売却側にも仲介手数料や登記に関する費用などが生じる場合があります。それぞれ、金額が決まっているもの、見積もり段階のもの、まだ確認していないものに分けてください。

手付金は、契約内容に従って代金へ充てられるお金として、購入代金との重複計上を避けます。一方、契約前後に現金で用意する必要があるかどうかは別の確認です。総額では足りていても、支払日に用意できなければ計画が進みません。見積書には支払時期も書き添えてもらいます。

税金も、売れた金額だけでは判断できません。売却時の利益を考える際には、購入時の費用などの確認が必要です。住宅ローンを返して現金があまり残らないことと、税金が生じないことを同じ意味にはできません。

国税庁は、一定の条件でマイホームの売却益から最高3,000万円を差し引く特例を案内しています。ただし、住宅ローン控除との適用関係に制限があります。売る年と新居へ入居する年を含めて、確認が必要です。両方を使えると見込んで予算を組む前に、税務署や税理士へ相談しましょう。特例の利用には確定申告も必要です。

本記事では、2026年4月現在の税制と融資条件を参照しています。実際の契約・売却・入居時点で最新情報を確認し、個別の適用は専門家に確かめてください。補助金や減税なども、利用条件の確認が先です。確認できるまでは、支払いに使える確実な資金へ含めずに考えます。そうしておくと、制度を利用できなかった場合にも備えられます。

急がず相談するための次の一歩

まずは一枚の紙に、購入前に使える預金を書きます。生活のために残すお金、先に必要な支払いも加えましょう。売却まで毎月増える負担も並べてみます。売却代金の入金予定は別に記し、まだ確定していないものと区別します。空欄があっても、そこが次の相談で確かめる項目になります。

相談では、「購入を先にしたい」という希望を伝えます。「売却が遅れても生活費の備えを残したい」とも話してみましょう。希望する家と、守りたい暮らしの両方から予算や日程を検討できます。不動産会社には、価格と引き渡しの見通しを聞きます。金融機関には融資条件と入出金の日程を確かめましょう。税理士には税制の適用関係を確認します。

購入先行を選ぶかどうかは、希望する家が見つかったことだけで決めなくてもかまいません。支払日ごとにお金が足りることと、予定が変わっても暮らしを守れること。その二つが確認できるまで、購入予算や進める順番を調整していくことが、納得できる住み替えの準備になります。

用語メモ

- 購入先行：今の家を売るより先に、次の家の購入を進めることです。購入と売却の契約・引き渡しの時期はそれぞれ確認します。
- 総返済負担率：年収に対して、借入れの年間返済額がどの程度になるかを表す割合です。家計の余裕そのものを示す数字ではありません。
- 住宅ローン控除：一定の条件を満たす住宅取得などについて、所得税等の控除を受ける制度です。適用条件は入居年などで異なります。

参考情報

- [住宅金融支援機構「フラット35 ご利用条件」](https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html)
- [国税庁「マイホームを売ったときの特例」](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm)
- [国土交通省 住まリテ「住まいにはどんな費用がかかる？」](https://www.mlit.go.jp/sumai_literacy_pf/knowledge02/0005/)
- [国土交通省「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」](https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html)